Denkmal-AfA 2026 berechnen (§7i EStG, Sonderabschreibung)
Berechne die Denkmal-AfA nach §7i EStG: Sanierungskosten an einem Baudenkmal lassen sich über 12 Jahre zu 100 % von der Steuer absetzen.
Erklärung
Die Denkmalschutz-Absetzung für Abnutzung (Denkmal-AfA) gehört zu den lukrativsten steuerlichen Vergünstigungen für Immobilieneigentümer in Deutschland. Sie regelt sich in drei Paragraphen des Einkommensteuergesetzes: § 7i EStG – Vermietete Baudenkmäler. Sanierungskosten können in 12 Jahren komplett abgeschrieben werden: 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren + 7 % p.a. in den nächsten 4 Jahren = 100 %. Zusätzlich bleibt die normale Gebäude-AfA von 2-3 % auf den Anschaffungspreis bestehen. § 10f EStG – Selbstgenutzte Baudenkmäler. Sanierungskosten als Sonderausgabe absetzbar: 9 % p.a. über 10 Jahre = 90 % der Kosten. Restliche 10 % sind nicht absetzbar. § 7h EStG – Sanierungsgebiete (Städtebauförderung). Analog zu § 7i, aber für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Voraussetzungen: Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 7i / § 10f EStG zwingend erforderlich. Diese muss VOR Beginn der Maßnahme abgesprochen sein – das Amt prüft jede Maßnahme einzeln. Förderfähig nur Maßnahmen zur Erhaltung oder denkmalgerechten Nutzung – Modernisierung wie Bad oder Küche zählen nur, wenn denkmalfachlich notwendig. Beispiel (vermietet): 200.000 € Sanierung an einem Baudenkmal, Spitzensteuersatz 42 %. Jahre 1-8: je 18.000 € absetzbar = 7.560 € Steuerersparnis pro Jahr. Jahre 9-12: je 14.000 € absetzbar = 5.880 € pro Jahr. Insgesamt 84.000 € Steuerersparnis über 12 Jahre. Wichtig: nicht kombinierbar mit § 7i und BEG-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme. Wer hohe BEG-Zuschüsse (50-70 %) bekommt, fährt damit oft besser als mit Denkmal-AfA. Wer hingegen vermietet und hohen Steuersatz hat, ist mit Denkmal-AfA fast immer im Vorteil. Auch Anschaffungskosten eines Baudenkmals sind verteilt absetzbar – der Anteil der Anschaffungskosten, der auf bescheinigte Sanierungsmaßnahmen entfällt, kann nach Erwerb noch über 12 Jahre AfA-mäßig genutzt werden. Tipp: vor Kauf eines Denkmals einen Steuerberater mit Denkmalerfahrung einbeziehen. Die Berechnung ist komplex, kleine Fehler kosten leicht 5-stellige Beträge. Programm-Konditionen können sich ändern, vor Antrag prüfen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied §7i und §10f? +
§7i: vermietete Denkmäler, 100 % über 12 Jahre absetzbar (9 %×8 + 7 %×4). §10f: selbstgenutzte Denkmäler, 90 % über 10 Jahre als Sonderausgabe (9 %×10).
Brauche ich eine Bescheinigung? +
Ja, zwingend. Die Denkmalschutzbehörde stellt nach Maßnahmen-Abschluss eine Bescheinigung aus, die jede förderfähige Position einzeln prüft. Ohne diese keine AfA.
Welche Maßnahmen sind förderfähig? +
Nur Maßnahmen zur Erhaltung oder denkmalgerechten Nutzung des Denkmals. Modernisierung (Bad, Küche) nur, wenn denkmalfachlich notwendig oder erlaubt.
Kann ich mit BEG kombinieren? +
Nicht für dieselbe Maßnahme. Du musst entscheiden: Steuer-AfA ODER BEG-Zuschuss. Bei hohem Steuersatz und Vermietung lohnt §7i fast immer mehr als BEG.
Was ist mit den normalen AfA? +
Bei Vermietung läuft die normale Gebäude-AfA (2-3 % auf Anschaffungskosten ohne Boden) zusätzlich – Denkmal-AfA wirkt also obendrauf auf den Sanierungsanteil.
Was bei Verkauf während der AfA-Phase? +
Restliche AfA-Beträge gehen auf den Käufer über, sofern dieser die Bescheinigung übernimmt. Bei selbstgenutztem Verkauf vor 10 Jahren: anteilige Rückforderung möglich.