Wohnfläche berechnen nach WoFlV §1
Wie groß ist deine Wohnung wirklich? Berechne die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) – maßgeblich für Mietspiegel und Kaufpreis.
Erklärung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003 ist seit 2004 das maßgebliche Regelwerk für Wohnflächenberechnung in Mietverträgen, Kaufverträgen und Sozialwohnungen. Sie löste die DIN 277 ab. Die Grundregeln nach WoFlV §§ 2–4: 100 %-Anrechnung: Räume mit lichter Höhe ≥ 2 m. Das umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele, Flur, beheizten Wintergarten, Schwimmbäder. 50 %-Anrechnung: Bereiche mit lichter Höhe zwischen 1 m und 2 m (typische Dachschrägen). Auch unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen mit 50 %. 0 %-Anrechnung: Bereiche unter 1 m Höhe, Treppen mit mehr als 3 Stufen samt Treppenabsatz, Schornsteine, Pfeiler/Säulen über 1,50 m Höhe und 0,1 m² Grundfläche, Wohnräume die nicht den Vorschriften für Wohnungsräume entsprechen. 25 %-Anrechnung (bis max. 50 %): Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen. Standard nach WoFlV § 4 Nr. 4 ist 25 %, bei besonderer Wertigkeit (Süd-Lage, Dachterrasse, gehobene Ausstattung) bis 50 %. Beispiel: Dachgeschosswohnung 70 m² Vollfläche + 10 m² Dachschräge (1–2 m) + 5 m² unter 1 m + 8 m² Balkon (25 %) → 70 + 5 + 0 + 2 = 77 m². Wichtig: Was zählt NICHT zur Wohnfläche: Keller, Dachboden ohne Ausbau, Garage, Carport, Heizungsraum, Waschküche im Keller, Trockenräume, Treppenhaus, Hauseingang. Diese gelten als Nutzfläche nach DIN 277. Praxis: Mietverträge und Exposés geben oft Wohnflächen an, die nicht nach WoFlV berechnet sind (z.B. Balkon zu 50 %, Keller mitgerechnet). BGH-Urteil VIII ZR 295/03: Mietminderung wenn tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten abweicht. Tipp: Bei Kauf/Miete Wohnflächenberechnung anfordern, im Zweifel Sachverständigen einschalten (ca. 300–600 € für Wohnung). Tabelle, Einzelfall prüfen, im Streitfall Anwalt/Sachverständigen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie wird Wohnfläche berechnet? +
Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) seit 2004. Räume mit ≥ 2 m Höhe zu 100 %, Dachschrägen 1–2 m zu 50 %, unter 1 m gar nicht. Balkon/Terrasse standardmäßig 25 %, gehoben bis 50 %. Keller und Dachboden zählen nicht.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche? +
Ja, aber nur anteilig. Standard nach WoFlV § 4 Nr. 4: 25 % der Balkonfläche. Bei besonders wertigen Außenflächen (Süd-Lage, Dachterrasse) bis 50 %. Praxis-Test: Bei 8 m² Balkon zählen 2 m² zur Wohnfläche.
Was ist mit Dachschrägen? +
Drei Zonen: über 2 m Höhe = volle Anrechnung. Zwischen 1 m und 2 m = halbe Anrechnung. Unter 1 m = keine Anrechnung. Wichtig: lichte Höhe gemessen, nicht Bodenfläche.
Wohnfläche stimmt nicht – was tun? +
Bei Abweichung über 10 % vom vertraglich vereinbarten Wert ist laut BGH (VIII ZR 295/03) Mietminderung möglich. Auch Kaufpreis kann angefochten werden. Sachverständigen einschalten (300–600 € für Wohnung). Im Streitfall Anwalt.
Zählt der Keller? +
Nein, Keller, Dachboden ohne Ausbau, Garage, Carport, Heizungsraum, Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche. Sie sind Nutzfläche nach DIN 277. Häufiger Fehler in Exposés.
WoFlV oder DIN 277? +
Für Wohnungsmiete und Wohnungskauf gilt WoFlV. DIN 277 wird für Gewerbe, Bauwesen, Versicherung verwendet und kommt auf höhere Werte (Keller, Treppenhaus zählen mit). Im Zweifel klären, welche Norm gemeint ist.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Eine erste Orientierung. Im Streitfall (Mietminderung, Kaufpreisreduzierung) sollte ein Sachverständiger die Fläche professionell einmessen und ein Gutachten erstellen. Ohne Gewähr.