Baufinanzierung berechnen: Darlehensbedarf & Monatsrate
Berechne, wie viel Darlehen du für deine Wunschimmobilie benötigst – inklusive Kaufnebenkosten – und wie hoch die monatliche Rate ausfällt.
Erklärung
Eine Baufinanzierung besteht aus drei Bausteinen: Kaufpreis der Immobilie, Kaufnebenkosten und Eigenkapital. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenkapital ist der Darlehensbedarf. Beispiel: Eigentumswohnung in München für 450.000 € mit 12 % Nebenkosten ergibt Gesamtkosten von 504.000 €. Bei 100.000 € Eigenkapital brauchst du 404.000 € Darlehen. Bei 3,8 % Zins und 2,5 % Tilgung sind das 6,3 % Annuität – also rund 25.452 €/Jahr oder 2.121 €/Monat. Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW/SH), Notar 1,5 %, Grundbuchamt 0,5 %, Maklerprovision nach Bestellerprinzip 3,57 % vom Käufer (3,57 % vom Verkäufer). In Bayern ohne Makler: ca. 5,5 %. In NRW mit Makler: bis 13,57 %. Eigenkapital: Banken vergeben Darlehen nur bis maximal 100 % Beleihungsauslauf. 80 % Beleihung (also 20 % EK plus alle Nebenkosten) bringt deutlich bessere Zinsen – oft 0,3–0,5 % günstiger. Vollfinanzierung (110 %) gibt es nur mit sehr hohem Einkommen und entsprechendem Zinsaufschlag. Faustregel Rate: maximal 35–40 % vom Netto-Haushaltseinkommen. Bei 5.000 € netto sind 1.750–2.000 € Rate die Grenze. Tipp: KfW-Förderung (z.B. KfW 124 Wohneigentumsprogramm bis 100.000 € zu Sonderkonditionen, KfW 308 Klimafreundlicher Neubau, BEG-Sanierungskredite) prüfen – kann die Effektivkosten deutlich senken. Schätzung ohne Bankgebühren/Bereitstellungszinsen. Verbindliches Angebot von Bank. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich? +
Mindestens die Kaufnebenkosten (10–13 %) müssen aus Eigenmitteln kommen, sonst wird die Bank meist ablehnen. Optimal sind 20–30 % vom Kaufpreis plus Nebenkosten – das senkt den Zins und das Risiko deutlich.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? +
Je nach Bundesland und ob Makler beteiligt: zwischen 5,5 % (Bayern, ohne Makler) und 13,57 % (NRW, mit Makler). Bestandteile: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %), Makler (0–3,57 % Käuferanteil).
Was kostet eine Baufinanzierung 2026? +
Aktuell liegen Bauzinsen für 10 Jahre Zinsbindung bei rund 3,5–4 %. Bei 400.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2,5 % Tilgung sind das ca. 2.100 € Monatsrate. Konditionen unterscheiden sich je nach Beleihungsauslauf und Bonität.
Was ist der Beleihungsauslauf? +
Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert (oft 80–90 % vom Kaufpreis). Bis 60 % BLA gibt es die besten Zinsen, bis 80 % noch gute, darüber Aufschläge. Über 100 % BLA = Vollfinanzierung mit deutlichem Zinsaufschlag.
Soll ich KfW-Kredite einbinden? +
Ja, fast immer sinnvoll: KfW 124 (Wohneigentum) bis 100.000 €, KfW 300 (Klimafreundlicher Neubau) bis 150.000 €, BEG-Sanierungskredite. Konditionen meist 0,5–1 % günstiger als Marktzins. Vorab beim Energieberater/Bank prüfen.
Welche Rate ist tragbar? +
Faustregel: max. 35–40 % vom monatlichen Netto-Haushaltseinkommen für die gesamte Wohnkostenbelastung (Rate + Nebenkosten + Rücklagen). Bei 5.000 € netto also 1.750–2.000 € Rate. Puffer für Reparaturen einplanen.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, Schätzung ohne Bankgebühren, Bereitstellungszinsen oder Disagio. Verbindliche Angebote nur direkt von Bank oder unabhängigem Finanzierungsberater. Werte ohne Gewähr.