Anschlussfinanzierung berechnen: Restschuld zu neuem Zinssatz
Wenn deine Zinsbindung ausläuft, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Berechne neue Rate, Laufzeit und Gesamtkosten.
Erklärung
Nach Ablauf der ersten Zinsbindung (meist 10 Jahre) musst du die offene Restschuld neu finanzieren – das ist die Anschlussfinanzierung. Beispiel: 230.000 € Restschuld nach 10 Jahren, neuer Zins 3,8 %, Tilgung 3 % → Annuität 6,8 % = 15.640 €/Jahr = 1.303 €/Monat. Restschuld nach weiteren 10 Jahren: ca. 142.000 €. Gesamtlaufzeit ab jetzt: rund 18 Jahre. Drei Optionen für die Anschlussfinanzierung: 1) Prolongation bei der bisherigen Bank – einfachster Weg, oft aber nicht der günstigste. 2) Umschuldung zu einer anderen Bank – meist 0,2–0,5 % günstiger, einmaliger Aufwand für Grundschuldabtretung (ca. 0,2 % der Grundschuld). 3) Forward-Darlehen – sichert den heutigen Zins für bis zu 5 Jahre Vorlauf, mit Aufschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Vorlauf-Monat. Wichtig: § 489 BGB gibt dir nach 10 Jahren Volltilgungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist – auch wenn die Zinsbindung 15 oder 20 Jahre beträgt. Das gilt ab Vollauszahlung des Darlehens. Tilgung erhöhen: Da Zinsen sinken oder die Restschuld bereits geringer ist, kannst du oft die Tilgung anheben (4–5 % statt 2 %), ohne dass die Rate steigt. So wird die Immobilie schneller schuldenfrei. Steuerlich: Bei vermieteten Immobilien sind alle Zinsen weiterhin als Werbungskosten absetzbar. Bei selbstgenutzt nicht. Tipp: 3–5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Konditionen vergleichen, Forward-Darlehen prüfen. Banken senden meist 3 Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot – das ist selten das beste. Schätzung ohne Bankgebühren/Bereitstellungszinsen. Verbindliches Angebot von Bank. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wann muss ich die Anschlussfinanzierung organisieren? +
Idealerweise 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Bei Forward-Darlehen sogar bis 5 Jahre vorher, um steigende Zinsen abzusichern. Banken-Angebote zur Prolongation kommen meist 3 Monate vorher – früher selbst aktiv werden!
Bank wechseln oder bleiben? +
Wechsel lohnt sich oft: 0,2–0,5 % Zinsersparnis sind realistisch. Kosten für Grundschuldabtretung ca. 0,2 % der Grundschuld – amortisiert sich bei 200.000 € Restschuld nach wenigen Monaten. Mindestens 3 Angebote vergleichen.
Was ist Prolongation? +
Die Verlängerung beim bisherigen Darlehensgeber. Vorteil: kein Aufwand, keine Notarkosten. Nachteil: Banken bieten Bestandskunden oft schlechtere Konditionen als Neukunden. Immer mit Marktangeboten vergleichen!
Sondertilgung vor Anschlussfinanzierung? +
Ja, wenn möglich vor Ablauf der Zinsbindung große Sondertilgung leisten – die meisten Verträge erlauben 5 % p.a. zinsfrei. Das senkt die Restschuld und damit die neue Monatsrate dauerhaft.
Tilgung erhöhen bei Anschluss? +
Sehr empfehlenswert: Da nach 10 Jahren oft schon ein Drittel getilgt ist und das Einkommen meist gestiegen ist, lässt sich die Tilgung deutlich anheben (z.B. von 2 % auf 4 %). Ziel: bei Renteneintritt schuldenfrei sein.
Was passiert wenn ich nichts mache? +
Die Bank verlangt nach Ablauf der Zinsbindung den variablen Zins (oft 5–7 %) oder bietet Prolongation zu Standard-Konditionen. Beides meist ungünstig. Auf jeden Fall rechtzeitig kümmern!
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, Schätzung ohne Bankgebühren oder individuelle Boni. Verbindliches Angebot von Bank. Werte ohne Gewähr, ersetzen keine Finanzberatung.