Ertragswert berechnen: Mietertrag × Multiplikator
Das Ertragswertverfahren bewertet Mietobjekte über ihren nachhaltigen Ertrag. Standard für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
Erklärung
Das Ertragswertverfahren (§§ 17 ff. ImmoWertV) ist die Standardmethode für Mietobjekte: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, reine Gewerbeimmobilien. Es bewertet die Immobilie über ihren nachhaltigen Ertrag. Vorgehensweise: 1) Rohertrag: Summe aller marktüblich erzielbaren Jahreskaltmieten. Bei Leerstand wird die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt, nicht 0. Beispiel: 6 Wohnungen à 75 m² × 6 €/m² = 27.000 €/Jahr. 2) Bewirtschaftungskosten: Nicht-umlagefähige Kosten – Verwaltung (200–400 €/Wohnung/Jahr), Instandhaltungsrücklage (Petersche Formel: 1,5 × (1 + Baujahrsfaktor) × m²), Mietausfallwagnis (2 % der Roherträge). Summe meist 20–30 % vom Rohertrag. 3) Reinertrag = Rohertrag - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung. 4) Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz. 5) Vervielfältiger: Barwertfaktor V = ((1+i)^n - 1) / (i × (1+i)^n), abhängig von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. 6) Gebäude-Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger. 7) Ertragswert = Gebäude-Ertragswert + Bodenwert. Liegenschaftszinssätze 2026 (Empfehlung Gutachterausschüsse): Wohnimmobilien Großstadt A-Lage: 2,5–3,5 %. Mittelstadt: 3,5–4,5 %. Kleinstadt/ländlich: 4,5–6 %. Geschäftshäuser: 4–6 %. Gewerbe (Logistik, Büro): 5–8 %. Niedrigere Zinssätze = höhere Werte (sicherere Anlage). Werte unter 3 % nur in absoluten Top-Lagen. Restnutzungsdauer: Wohngebäude theoretisch 80–100 Jahre, abzüglich Alter. Modernisierung kann RND verlängern. Faustregel: Vollmodernisierung +20 J., Teilmodernisierung +10 J., einfache Pflege keine Verlängerung. Beispiel: 6-Familienhaus, Rohertrag 27.000 €, 25 % Bewirtschaftungskosten = -6.750 €, Bodenwert 250.000 € × 4 % LZ = -10.000 € → Reinertrag 10.250 €. RND 50 J., LZ 4 % → V = 21,48. Gebäude-Ertragswert = 10.250 × 21,48 = 220.170 €. Ertragswert gesamt: 470.170 €. Mietkaufpreisfaktor zum Vergleich: 470.170 / 27.000 = 17,4 (recht günstig). Praxis: Kombination mit Vergleichs- und Sachwertverfahren bei 'Plausibilitätsprüfung'. Banken bewerten Mietobjekte primär nach Ertragswert für die Beleihung. Sachverständigengutachten kosten 0,5–1,5 % des Wertes (3.000–10.000 € MFH). Bei Investmentdeals ab 1 Mio. € ist Ertragswertgutachten Standard. Tabelle, Einzelfall prüfen. Verbindliche Bewertung durch Sachverständigen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wann Ertragswertverfahren? +
Standard für Mietobjekte: Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäuser, reine Gewerbeimmobilien (Bürohaus, Logistik). Für selbstgenutzte EFH eher Sachwertverfahren, für ETW eher Vergleichswertverfahren.
Was ist der Liegenschaftszinssatz? +
Marktüblicher Zinssatz für die Verzinsung von Immobilien-Investments in der jeweiligen Lage. Wohnen Großstadt: 2,5–3,5 %, Mittelstadt 4 %, ländlich 5–6 %. Niedrigere Zinssätze = höhere Werte (sicher = teuer).
Wie ermittelt sich die Restnutzungsdauer? +
Theoretische Gesamtnutzungsdauer (Wohnen 80 J., Gewerbe 50–60 J.) minus Alter, plus ggf. Modernisierungs-Boni. Vollmodernisierung +20 J., Dachsanierung +10 J., neue Heizung +5–10 J. Maximum: 80 % der theoretischen Gesamt-RND.
Bewirtschaftungskosten – was zählt? +
Nicht-umlagefähige Verwaltung (200–400 €/WE/Jahr), Instandhaltungsrücklage (7–15 €/m²/Jahr), Mietausfallwagnis (2 % der Roherträge). Bei Wohnen meist 20–25 %, bei Gewerbe 15–20 %.
Vergleichs- vs. Ertragswert? +
Vergleichswert für ETW und Reihenhaus mit ausreichend Daten. Ertragswert für Mietobjekte mit nachhaltigem Mietertrag. Sachwert für individuelle EFH oder wenn keine Vergleichsdaten. Bei größeren Objekten oft alle drei zur Plausibilität.
Was bei Leerstand? +
Bei Leerstand wird die marktübliche Vergleichsmiete angesetzt (Mietspiegel). Bei langfristigem Leerstand oder Mangel-Lage: Risikoabschlag mit höherem Liegenschaftszinssatz oder geringerer Restnutzungsdauer.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Vereinfachte Schätzung. Reale Bewertung über Sachverständige (öffentlich bestellte) mit detaillierter Mieten-, Kosten- und Restnutzungsdauer-Analyse. Für Verkauf/Bank-Bewertung empfohlen. Ohne Gewähr.