Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettomietrendite
Wie rentabel ist deine Anlageimmobilie? Berechne Brutto- und Nettomietrendite – die wichtigste Kennzahl für Investoren.
Erklärung
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Anlageimmobilien. Bruttomietrendite (auch Bruttomietzinsmultiplikator umgekehrt) = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Beispiel: 350.000 € Kaufpreis, 1.200 € Kaltmiete/Monat = 14.400 €/Jahr → Bruttorendite 4,11 %. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete = 24,3. Heißt: 24 Jahre Mieteinnahmen finanzieren den Kaufpreis (ohne Kosten). Nettomietrendite ist realistischer: Sie zieht Kaufnebenkosten (10 %) und Bewirtschaftungskosten (25 %) ab. Bei gleichem Beispiel: Gesamtkosten 385.000 €, Nettomiete 10.800 €, Nettorendite 2,81 %. Bewirtschaftungskosten 2026 (Faustregel): nicht-umlagefähige Verwaltung 250–400 €/Wohnung/Jahr, Instandhaltungsrücklage 1 % vom Gebäudewert/Jahr (ca. 7–15 €/m²), Mietausfallwagnis 2 % der Kaltmiete. Summe meist 20–30 % der Kaltmiete. Renditeklassen 2026: A-Lagen Großstädte (München, Hamburg, Berlin-Mitte): Brutto 2,5–3,5 %, Netto oft unter 2 %. B-/C-Lagen Großstädte: Brutto 3,5–5 %, Netto 2,5–3,5 %. Mittelstädte/Speckgürtel: Brutto 4,5–6 %, Netto 3,5–4,5 %. Schwächere Lagen/Risikomärkte: Brutto 6–10 %, Netto 4–7 %. Faustregel: Multiplikator unter 20 ist günstig (alte 'Kaufpreisformel: 25× Kaltmiete'), über 25 teuer, über 30 spekulativ. Aber Achtung: niedrige Multiplikatoren oft in Risikolagen mit Leerstand und Wertverfall. Steuerlich: Bei Vermietung sind Zinsen, Abschreibung (linear 2 % Altbau, 3 % Neubau ab 2023), Verwaltung etc. als Werbungskosten absetzbar. Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich (Spekulationsfrist § 23 EStG). Schätzung ohne Steuern und individuelle Kosten. Verbindliche Berechnung von Steuerberater. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist gut? +
2026 in deutschen A-Lagen 2,5–3,5 % brutto, in B-/C-Lagen 4–5 %. Nettorendite mindestens 3 % anstreben, sonst rechnet sich der Aufwand kaum. Bei Krediten unter Zinssatz wird's negativ – dann nur sinnvoll bei Wertsteigerungserwartung.
Brutto- oder Nettomietrendite? +
Nettomietrendite ist aussagekräftiger: Sie berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten. Brutto wird oft in Exposés genannt, weil sie höher klingt – Investoren rechnen netto.
Was ist der Kaufpreisfaktor? +
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Faktor 20 = 5 % Bruttorendite, Faktor 25 = 4 %, Faktor 30 = 3,3 %. In München oft Faktor 30+, in Ostdeutschland teilweise unter 15.
Welche Bewirtschaftungskosten ansetzen? +
Standardannahme 20–30 % der Kaltmiete: nicht-umlagefähige Hausverwaltung (200–400 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage 7–15 €/m²/Jahr (Petersche Formel: 1,5 × (1+Baujahr-Faktor) × m²), Mietausfallwagnis 2 %, Reparaturen, ggf. Steuerberater.
Was sagt die Rendite über die Steuer? +
Nichts. Mietrendite ist Vorsteuer-Betrachtung. Steuereffekt hängt von individuellem Steuersatz, Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten ab. Bei Fremdfinanzierung können Steuervorteile die Rendite deutlich verbessern – Steuerberater fragen.
Cashflow vs. Rendite – Unterschied? +
Rendite ist eine Quote (Verzinsung des eingesetzten Kapitals). Cashflow ist der absolute Betrag, der nach allen Kosten (inkl. Tilgung) übrig bleibt. Eine Immobilie kann negativen Cashflow und trotzdem positive Rendite haben (Tilgung baut Vermögen auf).
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, Schätzung mit Standardannahmen. Reale Renditen hängen von Steuern, individueller Finanzierung, tatsächlichen Kosten und Mietentwicklung ab. Ohne Gewähr, ersetzt keine Investmentberatung.