Grundsteuer-Rechner 2025: Bundesmodell mit Hebesatz
Schätze die jährliche Grundsteuer nach dem Bundesmodell ab 2025: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße + Wohnfläche × Faktor × Steuermesszahl × Hebesatz.
Erklärung
Die Grundsteuerreform 2025 hat das alte Einheitswert-Verfahren ersetzt, weil das Bundesverfassungsgericht es 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die meisten Bundesländer (11 von 16) folgen dem Bundesmodell mit zwei Komponenten: Grundwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,75) und Ertragswert (typisierter Jahresrohertrag aus Wohnfläche × statistischer Nettokaltmiete × 12 × 0,79 × Vervielfältiger). Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl (für Wohnnutzung 0,031 %) multipliziert – das ergibt den Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz (durchschnittlich 480 %, in Großstädten teils über 800 %, in kleinen Gemeinden teils unter 300 %). Beispiel: Einfamilienhaus, 500 m² Grundstück, 250 €/m² Bodenrichtwert, 130 m² Wohnfläche, Bj. 1990, Hebesatz 500 % → ca. 800-1.200 € Jahresgrundsteuer. Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg haben eigene Modelle: Bayern Flächenmodell (rein nach m², ohne Wertbezug), BW Bodenwertmodell (nur Boden zählt), Hessen/Niedersachsen Flächen-Faktor-Modell. Mietwohngrundstücke (MFH) und Eigentumswohnungen haben eine reduzierte Steuermesszahl von 0,031 % wie EFH, gemeinnütziger Wohnungsbau einen 25 %-Abschlag. Wichtig: Die Grundsteuerwerte werden alle 7 Jahre neu festgesetzt (nächste Hauptfeststellung 2031). Hebesätze passen Gemeinden jährlich an – manche Kommunen haben 2025 deutlich erhöht oder gesenkt, um Aufkommensneutralität herzustellen. Der Vermieter darf Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Tipp: Bescheid genau prüfen – Übermittlungsfehler bei Bodenrichtwerten und Flächenangaben sind häufig. Einspruch innerhalb 1 Monat möglich. Vereinfachte Schätzung. Persönliche Verhältnisse können abweichen. Steuerberater konsultieren bei wichtigen Entscheidungen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist neu seit 2025? +
Die Grundsteuer wird nicht mehr auf Basis der alten Einheitswerte berechnet, sondern nach neuen Modellen. Bundesmodell in 11 Ländern, eigene Modelle in BY, BW, HH, HE, NI.
Wo finde ich den Bodenrichtwert? +
Im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS des jeweiligen Bundeslandes – online und kostenlos. Stichtag für die Grundsteuerwerte ist jeweils der 1.1. der Hauptfeststellung.
Kann der Vermieter Grundsteuer umlegen? +
Ja, Grundsteuer ist klassische umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Wird über Wohnfläche oder anderen Schlüssel auf Mieter verteilt.
Hebesatz angepasst? +
2025 haben viele Kommunen den Hebesatz angepasst, um aufkommensneutral zu bleiben. Manche haben deutlich erhöht – immer beim Gemeindesteueramt nachfragen.
Wann kommt der Bescheid? +
Der Grundsteuerwertbescheid kam 2023/2024 vom Finanzamt. Der jährliche Grundsteuerbescheid mit dem konkreten Betrag kommt von der Gemeinde, jeweils Anfang des Jahres.
Einspruch möglich? +
Ja, innerhalb 1 Monat nach Bescheid beim Finanzamt (Wertbescheid) oder bei der Gemeinde (Steuerbescheid). Häufige Fehler: falsche Wohnfläche, falscher Bodenrichtwert, falsches Baujahr.
Ist mein Ergebnis verbindlich? +
Nein. Vereinfachte Schätzung – das echte Modell kennt zusätzliche Faktoren. Persönliche Verhältnisse können abweichen. Steuerberater konsultieren bei wichtigen Entscheidungen. Ohne Gewähr.