Immobilien-Vergleichswert berechnen: €/m² × Wohnfläche
Das Vergleichswertverfahren ist die einfachste Bewertungsmethode für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. €/m² der Region × Fläche.
Erklärung
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Bewertungsverfahren nach ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung), neben Sachwert- und Ertragswertverfahren. Es ist besonders geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihen-/Doppelhäuser, Standardobjekte mit ausreichendem Marktdaten-Vergleich. Weniger geeignet für individuelle Architektenhäuser oder Gewerbeimmobilien. Methodik: Tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte werden als Maßstab genommen. Anpassungen für Lage, Ausstattung, Zustand etc. Datenquellen: Gutachterausschuss (Bodenrichtwerte und Vergleichswerte amtlich), Immobilienscout24-Marktreports, Sprengnetter, ImmobilienScout-Atlas, Marktberichte JLL/Engel & Völkers/Capital. €/m²-Preise 2026 (Bestand, mittlere Lage und Ausstattung): München 8.500–11.500 €/m². Frankfurt am Main 6.500–9.000 €/m². Hamburg 6.500–9.500 €/m². Stuttgart 5.500–7.500 €/m². Berlin 5.500–8.500 €/m² (große Lagespannen!). Köln/Düsseldorf 5.000–7.500 €/m². Bonn/Wiesbaden/Mainz 4.500–6.500 €/m². Hannover/Bremen/Nürnberg 3.500–5.000 €/m². Leipzig/Dresden 3.000–4.500 €/m². Erfurt/Magdeburg/Chemnitz 1.500–2.800 €/m². Mittelstädte und Speckgürtel-Lagen: 60–80 % der Großstadtpreise. Ländliche Räume: 30–50 %. Faktoren für Anpassung: Lage: -15 % (einfach, ggf. mit Gewerbe-/Industrie-Nachbarschaft) bis +20 % (Top-Lagen mit Wasser-/Park-Blick, Innenstadt-Premiumadressen). Ausstattung: -15 % (einfach, alte Bäder, Linoleum, Plattenbau-Standard) bis +20 % (hochwertig mit Naturstein, Echtholz, Smart Home, Designer-Sanitär). Zustand: -20 % (Sanierungsbedarf, alte Heizung, Schimmel) bis +10 % (frisch modernisiert, Neuwertig). Balkon/Terrasse: +3–7 %. Garage: +5–10 % (oder eigene Bewertung mit 15.000–35.000 €). Aufzug bei höherem Stockwerk: +3–5 %. Beispiel: 80 m² ETW Berlin-Friedrichshain, 4. OG mit Aufzug, mittlere Ausstattung, gepflegt, Balkon. Vergleichspreis 6.500 €/m². Anpassungen: gute Lage 0, Standard-Ausstattung 0, gepflegt 0, Balkon +5 %, Aufzug +3 % = +8 %. Effektiver Preis: 7.020 €/m². Verkehrswert: 561.600 €. Wichtig: Vergleichswert ist Marktwert – kein Beleihungswert (Bank rechnet konservativer, oft -10 %). Gerichtliche Verkehrswertgutachten kosten 0,5–1 % des Wertes (1.500–5.000 € für ETW). Ehegattenstreit, Erbteilung, Pflichtteilsberechnung erfordern oft förmliches Gutachten. Tabelle, Einzelfall prüfen. Verbindliche Bewertung durch Sachverständigen. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist das Vergleichswertverfahren? +
Eines von drei normierten Verfahren nach ImmoWertV. Marktwert wird über tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Geeignet für Eigentumswohnungen, Reihen-/Doppelhäuser.
Wo finde ich €/m²-Preise? +
Gutachterausschuss der Stadt (amtliche Daten, oft online unter boris.de oder Stadtwebsite). Marktreports von Sprengnetter, JLL, Engel & Völkers. Online-Schätzer von Immowelt, ImmobilienScout24, McMakler. Mehrere Quellen vergleichen.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert? +
Lage (-15 % bis +20 %), Ausstattung (-15 % bis +20 %), Zustand (-20 % bis +10 %), Balkon (+5 %), Garage (+5–10 %), Aufzug (+3–5 %), Energieausweis (+/-5 %), Mikrolage innerhalb des Stadtteils.
Verkehrswert oder Beleihungswert? +
Verkehrswert = Marktwert (Vergleichswertverfahren). Beleihungswert = von der Bank festgesetzter Wert für Kreditvergabe (meist 90 % des Verkehrswertes, mit Sicherheitsabschlag). Banken rechnen konservativer als der Markt.
Brauche ich ein Gutachten? +
Bei Streitfällen (Erbteilung, Scheidung, Pflichtteil): ja. Verkehrswertgutachten 0,5–1 % des Wertes (1.500–5.000 € ETW). Online-Bewertungen reichen für Erstorientierung, sind aber nicht gerichtsfest.
Sachwert- oder Ertragswertverfahren? +
Sachwertverfahren: für individuelle EFH (Bauwert + Bodenwert). Ertragswertverfahren: für Mietobjekte (Miete × Multiplikator). Vergleichswert für Standardobjekte mit ausreichendem Marktdaten-Vergleich.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, Schätzung mit Marktdaten. Reale Verkaufspreise hängen von Mikrolage, Verkaufszeitpunkt, Verhandlung und Käufertyp ab. Gerichtsfestes Gutachten nur durch öffentlich bestellten Sachverständigen. Ohne Gewähr.