Teilverkauf Immobilie berechnen (Senioren)
Beim Teilverkauf wird ein Anteil deiner Immobilie verkauft, du wohnst weiter und zahlst Nutzungsentgelt. Berechne Liquidität und Kosten.
Erklärung
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein junges Finanzprodukt, das primär für Senioren entwickelt wurde, die in ihrem Haus wohnen bleiben, aber Liquidität freisetzen wollen. Anbieter 2026: Engel & Völkers Liquid Home, Heimkapital, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf. Funktionsweise: 1) Verkehrswertgutachten erstellt (vom Anbieter beauftragt, oft mit Wertabschlag von 5–15 %). 2) Eigentümer verkauft 10–50 % der Immobilie an den Anbieter. 3) Eigentümer erhält Auszahlungsbetrag (Verkaufsanteil × Verkehrswert minus Bewertungsabschlag). 4) Eigentümer zahlt monatliches Nutzungsentgelt für die Mitnutzung des verkauften Anteils. 5) Eigentümer wohnt lebenslang im Haus (Wohnungsrecht eingetragen ins Grundbuch). 6) Bei Verkauf/Tod wird das Haus verwertet, Erlös prozentual aufgeteilt – Anbieter erhält oft auch 'Wertsteigerungsgewinn' für seinen Anteil. Beispiel: Haus 600.000 € Verkehrswert, 30 % verkauft → 180.000 € Anteilswert. Bewertungsabschlag 10 % → Auszahlung 162.000 €. Nutzungsentgelt 5,5 % p.a. auf 180.000 € = 9.900 €/Jahr = 825 €/Monat. Auf 10 Jahre Lebenserwartung: 99.000 € Nutzungsentgelt zusätzlich zur 'verschenkten' Wertdifferenz von 18.000 €. Kosten Teilkauf: Wertabschlag 5–15 %, Nutzungsentgelt 4–6 % p.a., Bearbeitungsgebühr 1–3 % einmalig, anteilige Instandhaltung weiterhin Eigentümer-Sache, beim Verkauf am Ende oft 'Wertsteigerungsgewinn'-Beteiligung des Anbieters bis 100 %. Vorteile Teilkauf: Liquidität ohne Auszug, lebenslanges Wohnrecht, kein Mietverhältnis (kein Kündigungsrisiko durch normalen Vermieter), keine Bonitätsprüfung wie bei Bank-Krediten. Nachteile Teilkauf: Sehr teuer im Vergleich zu Alternativen, Wertsteigerungs-Beteiligung oft unfair, langfristige Bindung, Erben verlieren Anteil. Stiftung Warentest urteilte 2023 'überwiegend ungeeignet' wegen hoher Kosten. Alternativen: 1) Hypothek im Alter (Banken machen das selten, aber Spezialanbieter wie Cellier oder DKB Vario gibt es). 2) Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) – noch selten in Deutschland, in USA Standard. 3) Mietkauf in kleinerer Wohnung. 4) Verkauf + Miete im selben Haus (selten, aber möglich). 5) Kinder kaufen Elternhaus mit Wohnrecht – steuerlich oft sinnvoll (Schenkungsfreibetrag). Tipp: Vor Teilverkauf unbedingt unabhängige Beratung einholen (Verbraucherzentrale, Finanzberater). Konditionen verschiedener Anbieter vergleichen – Unterschiede oft 20.000–50.000 € auf 10 Jahre. Tabelle, Einzelfall prüfen, Anwalt/Verbraucherzentrale unbedingt einschalten. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist Immobilien-Teilkauf? +
Eigentümer verkauft 10–50 % seiner Immobilie an einen Anbieter, wohnt aber weiter darin und zahlt Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Liquidität ohne Auszug. Konzept aus den USA, in Deutschland seit ~2018.
Wer sind die Anbieter? +
Engel & Völkers Liquid Home, Heimkapital, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf, IMMORENT u.a. Konditionen unterschiedlich – Wertabschläge 5–15 %, Nutzungsentgelte 4–6 % p.a., Wertsteigerungs-Beteiligungen variabel.
Was kostet das? +
Bei 600.000 € Haus und 30 % Teilverkauf: Auszahlung ca. 162.000 €. Nutzungsentgelt 825 €/Monat. Auf 10 J. zusätzlich 99.000 €. Plus Wertsteigerungs-Beteiligung beim späteren Verkauf. Insgesamt teuer im Vergleich zu Bank-Hypothek.
Stiftung Warentest Urteil? +
Stiftung Warentest urteilte 2023 'überwiegend ungeeignet' – zu teuer, Wertsteigerungs-Beteiligungen unfair. Empfehlung: Bank-Hypothek oder Verkauf + Umzug oft günstiger. Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht.
Welche Alternativen gibt es? +
1) Bank-Kredit im Alter (DKB Vario u.a.), 2) Verkauf + Umzug in kleinere Wohnung, 3) Kinder kaufen Elternhaus mit Wohnrecht (Schenkungsteuer-Freibetrag 400.000 € pro Elternteil/Kind nutzen), 4) Wohngeld/Grundsicherung prüfen. 5) Reverse Mortgage selten.
Was passiert beim Tod? +
Im Vertrag geregelt: Meist wird Haus verwertet, Erlös prozentual aufgeteilt. Anbieter erhält oft auch Wertsteigerungs-Anteil. Erben können meist auch zurückkaufen, müssen aber 'fairen' Marktwert plus Aufschlag zahlen.
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Schätzung. Reale Konditionen variieren stark je Anbieter und individuellem Vertrag. Vor Abschluss unbedingt Verbraucherzentrale (Beratung 30–80 €) und Anwalt (300–600 €) konsultieren. Ohne Gewähr.