Eigenkapital für Immobilienkauf berechnen
Wie viel Eigenkapital ist für deinen Immobilienkauf nötig oder empfehlenswert? Hier siehst du Mindest-, Standard- und Top-Quote für 2026.
Erklärung
Eigenkapital ist der wichtigste Hebel für eine günstige Baufinanzierung. Banken vergeben Kredite nach Beleihungsauslauf (BLA) – je niedriger, desto besser der Zins. Die wichtigsten Schwellen 2026: Mindest-EK = Kaufnebenkosten (10–13 %): Banken finanzieren maximal den Kaufpreis selbst, Nebenkosten musst du selbst aufbringen. 100 % Beleihung = absolute Untergrenze, mit Zinsaufschlag. 10 % EK vom Kaufpreis: Geht oft, aber Zinsaufschlag und Vollfinanzierung-Risiko hoch. 20 % EK + Nebenkosten = Standard-Empfehlung: 80 % Beleihung, deutlich bessere Zinsen (oft 0,3–0,5 % günstiger), solide Sicherheitsmarge. 30 % EK + Nebenkosten = Top-Konditionen: 60 % Beleihung, beste Zinsen am Markt, niedrigste Rate. Beispiel: Kaufpreis 450.000 €, Nebenkosten 12 % = 54.000 €. Mindest-EK: 54.000 €. 10 %-Variante: 45.000 € + Nebenkosten = 99.000 €. Standard: 90.000 € + 54.000 € = 144.000 €. Top: 135.000 € + 54.000 € = 189.000 €. Was zählt als Eigenkapital? Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch, Aktien (mit Sicherheitsabschlag), Bausparguthaben, Lebensversicherungs-Rückkaufswert, vorhandene Immobilien (mit Beleihung), Schenkungen/Erbschaften, KfW-Wohn-Riester, Arbeitgeberdarlehen. Nicht-Eigenkapital: Konsumkredite, neu aufgenommene Privatkredite (das durchschauen Banken). Eigenleistung (Muskelhypothek): Wert der eigenen Bauleistung wird teils anerkannt – meist 10–15 % der Bausumme, max. 30.000 €. Nur bei nachweisbaren Fähigkeiten (Handwerker, Heimwerker mit Erfahrung). KfW-Förderung: Zählt nicht direkt als Eigenkapital, ergänzt aber die Finanzierung zu Sonderkonditionen. KfW 124, KfW 308 (Klimafreundlicher Neubau), BEG-Sanierung. Tipp: Lieber etwas länger sparen als mit zu wenig EK kaufen. Faustregel: 3–5 Jahre regelmäßig 1.000–1.500 €/Monat sparen baut 50.000–100.000 € Eigenkapital auf. Ohne Gewähr, individuelle Beratung empfohlen.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital ist Pflicht? +
Banken finanzieren in der Regel maximal 100 % vom Kaufpreis (selten 110 %). Mindestens die Nebenkosten (10–13 %) musst du also selbst haben. Ohne EK = sehr schwierig, oft Ablehnung oder hohe Zinsaufschläge.
Wie viel Eigenkapital ist optimal? +
20 % vom Kaufpreis plus alle Nebenkosten ist der goldene Standard – bringt 80 % Beleihungsauslauf und damit günstige Zinsen. 30 %+ EK bringt Top-Konditionen, ist aber bei steigenden Mieten oft Opportunitätskosten.
Was zählt alles als Eigenkapital? +
Bargeld, Spar-/Tagesgeld, Festgeld, Aktien/ETFs (mit Sicherheitsabschlag), Bausparguthaben, Lebensversicherungen (Rückkaufswert), Schenkungen, vorhandene Immobilien (mit Beleihung), teils Eigenleistung.
Eigenleistung als Eigenkapital? +
Ja, sogenannte Muskelhypothek: Banken erkennen 10–15 % der Bausumme an, maximal meist 30.000 €. Voraussetzung: handwerkliche Fähigkeiten nachweisbar. Wird wie Eigenkapital behandelt, senkt aber die Bauzeit nicht.
Was ist mit KfW-Förderung? +
KfW-Kredite (z.B. KfW 124 bis 100.000 €) zählen nicht als Eigenkapital, sondern als zusätzliches Förderdarlehen. Ergänzen die Bankfinanzierung zu Sonderkonditionen. Verbessern aber die Finanzierungssituation insgesamt.
110 % Finanzierung – sinnvoll? +
Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten gibt es nur bei sehr hohem, sicherem Einkommen. Zinsaufschlag oft 0,5–1 %, Risiko bei Wertverfall oder Verkauf hoch. Nur als Ausnahme, nicht als Standard.
Soll ich alles einsetzen? +
Nein, mindestens 6 Nettomonatsgehälter Notgroschen behalten. Reparaturen, Job-Verlust, Krankheit – ohne Reserve wird das Eigenheim zur Falle. Lieber 1–2 % weniger Tilgung als kein Puffer.