Kapitaldienstfähigkeit für Immobilienkredit berechnen
Wie hoch darf deine Monatsrate sein? Berechne die Kapitaldienstfähigkeit – das verfügbare Einkommen nach allen Lebenshaltungskosten.
Erklärung
Die Kapitaldienstfähigkeit ist die zentrale Bonitätsprüfung der Bank: Kann sich der Kreditnehmer die Rate dauerhaft leisten? Banken arbeiten dafür mit Pauschalwerten – nicht mit deinen tatsächlichen Ausgaben (Streamingdienste, Hobbys etc. sind unsichtbar, dafür wird mit konservativen Werten gerechnet). Bank-Standard-Pauschalen 2026: Single: 1.200 € Lebenshaltung. Paar: 1.550 € (1.200 + 350). 3 Personen: 1.900 €. 4 Personen: 2.250 €. 5 Personen: 2.600 €. Manche Banken rechnen knapper (1.000 + 300/Person) – immer Bank fragen, was sie ansetzen. Beispiel: Familie mit 2 Kindern (4 Personen), Netto-Haushaltseinkommen 5.500 €. Lebenshaltung 2.250 €. Auto-Kredit 250 €. Unterhalt 0 €. Verfügbar: 3.000 €. Wohn-Nebenkosten geplant 350 € (für 130 m² Haus). Maximale Kreditrate: 2.650 €. Bei 3,8 % Zins, 2 % Tilgung (Annuität 5,8 %) = max. Kreditsumme 548.000 €. Faustregeln: Wohnkostenquote (Rate + Nebenkosten) sollte 35–40 % vom Netto nicht überschreiten. In Großstädten oft 45 %, aber dann sehr eng. Über 50 % = überschuldet. Mindestpuffer: Mindestens 6 Nettomonatsgehälter Notgroschen behalten (Job-Verlust, Krankheit, Reparaturen). Reparaturrücklage: 1 €/m² Wohnfläche/Monat zusätzlich (bei 130 m² also 130 €/Monat). Was Banken zusätzlich prüfen: Schufa-Auskunft (saubere Auskunft Pflicht), Berufsstabilität (unbefristet, mehr als Probezeit, mind. 1 Jahr beim aktuellen Arbeitgeber), Kontoführung der letzten 6 Monate (keine Pfändungen, keine Überschreitungen). Bei Selbstständigen: 3 Jahre BWA + Einkommensteuerbescheide. Beleihungsauslauf zusätzlich: Trotz tragbarer Rate finanzieren Banken meist nur bis 100 % Beleihungsauslauf. Über 100 % nur mit deutlichem Zinsaufschlag und sehr guter Bonität. Stresstest: Manche Banken rechnen mit höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung (z.B. +1 %) – bei 3,8 % aktuell wird mit 4,8 % geprüft, ob die Rate dann noch tragbar ist. KfW + andere Förderkredite: Können in die Kapitaldienstfähigkeit eingerechnet werden, müssen aber vorab vereinbart werden. Senken die Effektivkosten und damit die Belastung. Tipps: Vor Kauf-/Bauentscheidung Rate-Test: 6 Monate die geplante Rate aufs Tagesgeld überweisen, lebt sich's noch normal? Zwei Verdiener besser als ein Hauptverdiener (Risiko Job-Verlust). Bei sehr knapper Kalkulation: mehr EK ansparen, billigeres Objekt, Region wechseln. Schätzung. Verbindliche Prüfung durch Bank. Ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie viel Rate kann ich mir leisten? +
Faustregel: Wohnkosten (Rate + Nebenkosten) max. 35–40 % vom Netto-Haushaltseinkommen. Bei 5.000 € netto also 1.750–2.000 € Wohnkosten. Reine Kreditrate je nach Nebenkosten 1.500–1.700 €.
Was rechnen Banken? +
Pauschalen 1.200 € Lebenshaltung Single, +350 €/Person, plus bestehende Kreditraten und Unterhaltszahlungen. Verfügbares Einkommen minus Wohnnebenkosten = max. Kreditrate. Konservative Banken rechnen mit 1.000 + 300/Person.
Wie lange muss Job sicher sein? +
Mindestens unbefristet seit 1 Jahr beim aktuellen Arbeitgeber, Probezeit beendet. Bei Selbstständigen 3 Jahre dokumentierte Einkünfte (BWA + Einkommensteuerbescheide). Befristete Verträge werden meist abgelehnt oder mit Sicherheitsabschlag bewertet.
Stresstest für höhere Zinsen? +
Viele Banken prüfen, ob die Rate auch bei +1 % Zins noch tragbar wäre (für die Anschlussfinanzierung). Bei aktuell 3,8 % wird also mit 4,8 % gerechnet. Bei sehr knapper Kalkulation kann das zur Ablehnung führen.
Reparaturrücklage einplanen? +
Banken meist nicht im Standard. Du selbst solltest aber 1 €/m²/Monat als Rücklage einplanen (130 m² = 130 €/Monat), für Reparaturen Heizung, Dach, Bad etc. Bei MFH/ETW gibt es Hausgeld-Instandhaltungsrücklage zusätzlich.
Beide Einkommen anrechenbar? +
Ja, das gesamte Haushalts-Netto wird angesetzt. Bei Ehegatten beide Verträge unterschreiben (gesamtschuldnerische Haftung). Bei unverheirateten Paaren beide einzeln im Vertrag (oft komplexer, Scheinehe-Konstrukte vermeiden).
Ist das Ergebnis verbindlich? +
Nein, Schätzung mit Standard-Pauschalen. Banken haben unterschiedliche Berechnungsmodelle. Verbindliches Ergebnis erst nach Bonitätsprüfung mit Schufa-Abfrage und Einkommensnachweisen. Ohne Gewähr.